آرشیو آذر ماه 1404

مراحل دریافت گواهی تعیین مختصات UTM ملک برای صدور سند

آموزش تهیه گواهی مختصات ملک
برای بسیاری از مالکین، اولین برخورد با گواهی مختصات زمانی است که برای گرفتن سند تک‌برگ یا ثبت ملک فاقد سند وارد سامانه ثبت ملک می‌شوند. در این مرحله، سیستم از آن‌ها می‌خواهد فایل گواهی مختصات را در قالب مشخص (معمولاً اکسل یا تصویر خروجی) بارگذاری کنند؛ در غیر این صورت ثبت‌نام تکمیل نمی‌شود.
این گواهی نشان می‌دهد ملک دقیقاً در چه موقعیتی روی زمین قرار دارد و گوشه‌های آن چه مختصاتی دارند.

قدم اول؛ مراجعه به مهندس نقشه‌بردار و تهیه نقشه UTM

اولین گام عملی برای دریافت این گواهی، مراجعه به مهندس نقشه‌بردار دارای صلاحیت یا کارشناس رسمی است.
مهندس، ملک را بازدید می‌کند و با استفاده از تجهیزات حرفه‌ای، مختصات دقیق گوشه‌ها و شکستگی‌های ملک را برداشت می‌کند. سپس یک نقشه UTM با فرمت مورد قبول ادارات ثبت و شهرداری‌ها تهیه می‌شود.
در این نقشه، مساحت، ابعاد اضلاع، حدود اربعه و موقعیت ملک نسبت به معبر و املاک مجاور مشخص است. بر اساس همین نقشه، فرم گواهی تعیین مختصات در اکسل تکمیل می‌شود و هر رأس ملک با یک ردیف مجزا شامل مختصات X و Y (و در برخی فرم‌ها Z)، طول ضلع و توضیحات همسایه‌ها ثبت می‌گردد.

قدم دوم؛ استفاده از گواهی مختصات در سامانه ثبت و مراجع اداری

بعد از دریافت گواهی تعیین مختصات، مالک می‌تواند هنگام ثبت درخواست سند مالکیت در سامانه ثبت ملک، فایل گواهی را بارگذاری کند. در بسیاری از راهنماهای رسمی و آموزشی ثبت‌نام اینترنتی، به‌طور صریح اشاره شده که بدون بارگذاری این گواهی، فرآیند ثبت‌نام تکمیل نمی‌شود.
کارشناسان اداره ثبت با استفاده از این اطلاعات، ملک را بر روی نقشه کاداستر جانمایی کرده و از تداخل با املاک دیگر مطمئن می‌شوند. در صورت نبود مشکل، پرونده وارد مراحل بعدی صدور سند می‌شود.
از طرفی، گواهی تعیین مختصات تنها برای صدور سند اولیه کاربرد ندارد؛ در مواردی مثل اختلافات مرزی بین دو ملک، اصلاح سند، تجمیع یا تفکیک قطعات نیز این گواهی به‌عنوان یک مدرک فنی معتبر استفاده می‌شود.
هرچه دقت نقشه‌برداری و تکمیل فرم بیشتر باشد، احتمال برگشت پرونده و درخواست اصلاح از طرف اداره ثبت یا مراجع قضایی کمتر خواهد شد. به همین دلیل، انتخاب مهندس نقشه‌بردار متخصص و آشنا با ضوابط روز ثبت و کاداستر، مستقیماً روی سرعت و موفقیت پرونده تأثیر می‌گذارد.
مراحل دریافت دستور نقشه شهرداری

مراحل دریافت دستور نقشه شهرداری و نکات مهم برای جلوگیری از دردسر

خیلی از مالکین تصور می‌کنند دستور نقشه شهرداری فقط یک مرحله تشریفاتی برای گرفتن پروانه است؛ اما در عمل، اگر این مرحله درست طی نشود، در ادامه پروژه با مشکلات جدی روبه‌رو خواهند شد. اولین گام برای اخذ دستور نقشه، مراجعه مالک یا وکیل قانونی او به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر و ثبت درخواست است. در این مرحله مدارکی مثل سند مالکیت، مدارک شناسایی، گاهی پایان کار قبلی یا مدارک وضع موجود و همین‌طور فرم‌های مخصوص شهرداری ارائه می‌شود. کارشناس دفتر بعد از بررسی مدارک، برای ملک یک پرونده تشکیل می‌دهد و رسید حاوی شماره پرونده و مشخصات اولیه را تحویل متقاضی می‌کند.
همچنین بخوانید: نقشه شمیم چیست

بازدید میدانی و ثبت وضعیت واقعی ملک

مرحله بعدی، بازدید میدانی از ملک است. مأمور بازدید در زمان مقرر به محل مراجعه می‌کند و ابعاد واقعی، نوع معبر (مثلاً ۶ متری، ۱۰ متری یا بیشتر), وضعیت بناهای مجاور، عقب‌نشینی‌های احتمالی و… را چک می‌کند. در این بازدید، ابعاد «طبق وضع موجود» با ابعاد «طبق سند» مقایسه می‌شود و اگر اختلاف قابل‌توجهی وجود داشته باشد، در گزارش بازدید و نهایتاً در دستور نقشه لحاظ می‌شود. همین‌جا اهمیت نقشه‌برداری دقیق و داشتن سند شفاف معلوم می‌شود؛ چون هر اختلاف در ابعاد، مستقیماً روی مساحت ملاک تراکم، تعداد طبقات مجاز و تعداد پارکینگ‌ها اثر می‌گذارد.

طرح تفصیلی، پهنه‌بندی و صدور دستور نقشه

پس از بازدید، پرونده به واحد شهرسازی ارجاع می‌شود تا نظریه طرح تفصیلی و بر و کف برای ملک صادر شود. در این بخش مشخص می‌شود ملک در چه پهنه‌ای قرار دارد (مثلاً مسکونی، تجاری یا مختلط)، آیا در بافت فرسوده قرار گرفته است یا خیر، حداکثر تراکم مجاز چقدر است و چند طبقه می‌توان ساخت. تمام این اطلاعات در قالب دستور نقشه در اختیار مالک قرار می‌گیرد. از این مرحله به بعد، مهندس معمار می‌تواند نقشه‌های معماری را دقیقاً بر اساس همین دستور طراحی کند تا در زمان ارسال نقشه برای تأیید، با کمترین میزان اصلاح مواجه شود.

نکات حقوقی و مشارکت در ساخت در ارتباط با دستور نقشه

یک نکته مهم که معمولاً نادیده گرفته می‌شود، لزوم رضایت همه مالکین است. اگر ملک چند مالک داشته باشد، صدور دستور نقشه و بعد پروانه بدون رضایت حتی یک مالکِ دارای سهم کوچک امکان‌پذیر نیست. به همین دلیل توصیه می‌شود در قراردادهای مشارکت در ساخت یا خرید ملک کلنگی، حتماً شرط شود که «اخذ دستور نقشه جدید و قابل قبول از شهرداری» جزو تعهدات طرفین باشد. همچنین لازم است مالکین به اعتبار زمانی دستور نقشه توجه کنند؛ چون اگر این مهلت تمام شود و ضوابط منطقه تغییر کرده باشد، ممکن است دستور جدید، تراکم کمتر یا شرایط سخت‌تری داشته باشد و توجیه اقتصادی پروژه عوض شود. در نتیجه، کسی که به‌دنبال ساخت‌وساز حرفه‌ای است، دستور نقشه را فقط یک کار اداری ساده نمی‌بیند، بلکه آن را پایه برنامه‌ریزی مالی، حقوقی و اجرایی پروژه قرار می‌دهد.